Bezbedno do krova nad glavom
Prevare prilikom kupovine stanova

Uz primere iz advokatske prakse, „Politika” objavljuje šta sve građani moraju da provere pre nego što se odluče da kupe stan u izgradnji i kakvim se prevarama i trikovima mogu poslužiti graditelji

U Direkciji za građevinsko zemljište može se proveriti kakav kredibilitet ima investitor

Pre nego što se upuste u prilično rizičnu avanturu kupovine stanova u izgradnji, kupci najpre moraju da preuzmu ulogu detektiva i detaljno pročešljaju biografiju investitora, a potom da se naoružaju pravničkim znanjem, ne bi li izbegli zamke koje kupovina na neviđeno nosi. Primamljiva cena, koja je za nekoliko stotina evra po kvadratnom metru niža nego kod gotovih stanova, u suprotnom, lako može da im se obije o glavu.

Kada pronađu željenu lokaciju i odaberu stan dobro bi bilo da saznaju šta je do tada taj prodavac gradio i obiđu zgrade koje je taj investitor već sagradio, da se raspitaju kod stanara kakav je kvalitet stanova, da li je graditelj poštovao dogovore i rokove. Puno toga može da se sazna i od samih radnika na gradilištu. Ako graditelj prođe test, sledi provera dokumentacije.

Provera papira

Bez obzira na to što će skoro svaki investitor da se zakune da su njegovi papiri čisti, kupci za svaki slučaj treba da povedu advokata, jer možda iščačka ono što laik ni u snu ne bi pomislio.Ukoliko postoji više suinvestitora,trebalo bi detaljno pročitati ugovor kojim su regulisane njihove međusobne obaveze. Kupci stanova u Ulici Arčibalda Rajsa broj 11-11g u Filmskom gradu to najbolje znaju. Zbog neplaćenog duga Direkciji za građevinsko zemljište, što je bila obaveza suinvestitora – građevinskog preduzeća „Sumiks”, „Stankom”, kao nosilac posla u ovoj priči, ne samo što nije želeo da prenese vlasničko pravo na svog partnera već je postavioobezbeđenje i promenio brave sprečivši kupce, ni krive ni dužne, a zatečene i zbunjene, da se usele u svoje stanove.

Bilo da u zajednički biznis ulažu „žive pare” ili plac, suinvestitori se uglavnom namiruju izgrađenim stanovima, proporcionalno udelu. Raspodela kvadrata među njimamože da se ispreči kao problem.

 – Akou njihovom ugovoru piše da jednom pripadaju sagrađeni stanovi sa tačno naznačenim brojem i spratom, a drugom „sav preostali prostor”, posebno treba biti obazriv. Jer u tu nedorečenost mogu da se podvedu i tavan i magacin, što znači da ako se stan u projektu vodi, na primer, kao zajednička prostorija, budući vlasnik neće moći nikada da ga uknjiži – upozorava advokat Višeslav Vučićević, naglašavajući da bi od investitora trebalo tražiti detaljnu specifikaciju stanova.

Kupac potom željenu stambenu jedinicu, sa brojem stana, sprata i definisanom kvadraturom mora dapronađe u dozvoli za gradnju i glavnom projektu kako bi bio siguran da kupuje životni prostor, a ne, recimo, teretanu, koja je opremljena i uređena isto kao stan, ali tako nikada neće biti zavedena u katastru.

Pošto investitori, u želji da dobiju što više manjih stanova veoma traženih na tržištu, ponekad pribegavaju prekrajanju projekata pa od jednog stana od 90 kvadrata prave dva manja, budući vlasnici takođe mogu da zaborave na uknjižbu, ako se ne sete da pogledaju projekat.

I najmanja nedorečenost, potvrđuje advokat Tanja Davidović, može skupo da košta buduće stanare. Dovoljno je, kaže, da se pojavi neki naslednik koji nije izmiren, a polaže pravo na zemljište, pa da se posao zakomplikuje. Zato bi valjalo proveriti u zemljišnim knjigama ko sve polaže pravo na plac i od investitora tražiti opštinsko rešenje o rešenim imovinskim odnosima(mada bez tog dokumenta ne može da dobije ni građevinsku dozvolu). Glava najmanje boli, kaže, kada postoji samo jedan korisnik placa koji sam finansira izgradnju, ali to je retkost.

– Labavi dogovori suinvestitora po principu „kako ćemo – lako ćemo” obijaju se o glavu kupcima, a jedan isti stan biva dva ili više puta prodat. Zato na vreme treba utvrditi ko kosi, a ko vodu nosi. Ali, ljudi i dalje kupovinu stana ne shvataju ozbiljno pa olako daju novac ne dobijajući pri tom nikakvu garanciju da će stan dobiti na vreme i da će se zaistauseliti u njega –izričita je Davidovićeva.

Da ovi saveti nisu pucnji u prazno, uverili su se pre dve godine novinar i reporter „Politike” zatekavši ispred jednog od stanova u Ulici Arčibalda Rajsa broj 11v, dva vlasnika sa ugovorima i ključevima u rukama. Jedan je pomenutom „Sumiksu” unapred platio gotovinom stan od 60 kvadrata, dok ga je drugi dobio kao kompenzaciju za izvedene zanatske radove na ovoj lokaciji.

Bonitet investitora

Sledeći korak je odlazak u Direkciju za građevinsko zemljište.Tamo se može proveriti kakav bonitet ima taj investitor i da li je sa njom sklopio ugovor za uređenje građevinskog zemljišta. Jer plaćanje ove naknade, koje se obično raspoređuje na mesečne rate, jedan je od krupnijih izdataka, pa samim tim i znak da je investitor ozbiljan u nameri.Mada to se može proveriti i kod samog investitora. Od njega treba tražiti rešenje o prijavi radova, bez koga dozvola nije pravosnažna i bez koje radovi na gradilištu ne bi smeli da počnu, jer u toj međufazi seoverava glavni projekat i sklapa ugovor sa Direkcijom, Vodovodom, Elektrodistribucijom... Na tom ključnom papiru, kažu pravnici, treba insistirati, premda se neki investitori,obično oni koji ga nemaju, često opiru doživljavajući kao uvredu to što kupac želi da bude siguran da će sutra imati legalan priključak zastruju, vodu, kanalizaciju.

Iako se kazne kreću od tri do pet godina zatvora, u praksi se često dešava da investitori počnu bez prijave radova da grade, pa obaveze plaćaju u hodu, ili ih uopšte ne izmire. Ukoliko građevinski inspektori „ne stignu” da ih obiđu i opomenu tokom gradnje, investitor neće dobiti upotrebnu dozvolu, a kupci će posledice osetiti kad zimi naprasno ostanu bez struje.

Takvih graditelja je sve manje, kaže Grozda Malinović, pravnica agencije za nekretnine „Legat”, koja prodaje stanove u izgradnji. Većina izmiruje obaveze na vreme jer im je cilj da što pre završe zgrade. Ona ipak ukazuje i na drugu stranu ovog problema.

– Sekretarijat za urbanizam ima zakonski rok od osam dana da potpiše rešenje o prijavi radova, ali predmete ponekad mesecima drže u fioci. Da ne bi gubili građevinsku sezonu investitori počinju da grade – objašnjava Malinovićeva.

Još samo kad bi kupci bili apsolutno sigurni da su oni platili obaveze i da jedino nedostaje taj potpis Sekretarijata za urbanizam.

Sve u svemu, ništa ne prepuštati slučaju. Obećanja investitora ionako ubrzo nestanu čim novac legne na njihov račun. Zato se ne treba „pecati” na njihove pritiske i upozorenja da ako stan ne rezervišete danas, već sledeće nedelje važi druga cena.To pravdaju listom čekanja, ogromnom potražnjom...

Plaćanje unapred više niko ne dovodi u pitanje. Ovo je noćna mora za kreditne kupce koji vrlo brzo zbog dinamike isplate i nepoštovanja rokova izgradnje duži period plaćaju i ratu za kredit i podstanarsku kiriju.

– Jedina sigurna varijanta je dati novac neposredno pred useljenje, ali takav vid trgovine novim stanovima kod nas će biti moguć kada se izjednače ponuda i tražnja. Najmanji rizik u izgradnji je kada iza investitora stoji neka banka. Kupac je tu apsolutno zaštićen – ističe Višeslav Vučićević.

Rokovi

Završetak radova, nažalost, isključivo zavisi od volje investitora i srećnih okolnosti, jer Zakon o planiranju i gradnji nije definisao u kom roku investitor mora dazavrši objekat. To onda, naglašava Tanja Davidović, mora biti navedeno u ugovoru.Za svako prekoračenje trebalo bi insistirati da prodavac plaća penale u visini kirije za iznajmljivanja stana na toj lokaciji.

Iscrpljeni silnim proverama,srećni što su našli krov nad glavom, kupci uglavnom zažmure na činjenicu da im je kuhinja mračna, da ceo stan gleda u atrijum ili dasa prozoraspavaće sobe mogu da dodirnu zid susedne kuće.Ovo nije moglo da se desi sedamdesetih i osamdesetih godina kada se itekako vodilo računa kako se i gde gradi, stavljajući u prvi plan logiku gradnje, a ne profit investitora.

U trci za što većom zaradom, zgrade su često uklešteneizmeđu porodičnih kuća, potpuno zauzimajući i ispunjavajući parcele. Sada su urbanisti načinili jedan korak, ali dosta bitan. Nametnuli su obavezu dasvaka zgrada mora da ima podzemnu garažu. Nažalost, drugima su ostavili da razmišljaju o zelenim površinama i igralištima.Ali, kako se u Srbiji već skoro dve decenije radi i gradi bez pravilnika o standardizaciji, zgrade niču na mestima porodičnih kuća, dvosobni stanovi se bez problema „pakuju” u 40 kvadrata, a ponekad je ceo stan okrenut ka severu, što je nekada bilo nezamislivo. Da bi dobili što više korisne površine preduzimači umeju da zakinu na hodnicima i stepeništima zgrada.

Urbanisti, arhitekte i građevinski inženjeri ovo vide i znaju, ali koliko je poznato jedino se Društvo arhitekata Novog Sada latilo posla da sačini novi pravilnik o gradnji stanova, ne bi li on poslužio kao obrazac izgradnje u Srbiji.

M. Avakumović

-------------------------------------------------------

Hiljadu oštećenih

Prevareni građani, kupci stanova u Beogradu već su osnovali svoja udruženjakako bi ostvarili svoja prava. Jedno od takvih, Udruženje „Hiljadu oštećenih”, proteklih dana protestovalo je u Beogradu protiv firme „Stankom” zbog kašnjenja u izgradnji stanova.

Članovi tog udruženja još nisu dobili ključeve svojih stanova u beogradskom naselju Filmski grad i oni za to krive kompaniju „Stankom”.Okupljeni građani protestovali su zbog kašnjenja izgradnje stanova u Filmskom gradu, koje su unapred platili, strahujući da bi mogli ostati bez njih.

U razgovoru sa ministrom Oliverom Dulićem dobili su uveravanja da će se intenzivirati izrada izmena i dopuna Zakona o planiranju i izgradnji, a koje za cilj imaju sistemsko uređenje oblasti izgradnje objekata. „Ideja novog zakonskog rešenja je da se konačno definiše pojam investitora i da se nađu načini za licenciranje investitora. Pri sačinjavanju novog zakonskog teksta biće uvažena i iskustva građana koji su oštećeni prilikom kupovine stanova u izgradnji”, najavio je Dulić.

Izvor: Politika