Mogućnost da investitor u nekretnine bude svako sa viškom novca, kao i nepostojanje adekvatnih sankcija za prestupe, doveli su do toga da u Beogradu gradi ko stigne. Situaciju dodatno komlikuju procedure za dobijanje saglasnosti koje su skupe i dugo traju, te to što nema detaljnih urbanističkih planova čak ni za određene lokacije u centru grada

Čovek koji je mesecima danonoćno pokušavao da kupi novi stan, idući od advokata, preko agencija za promet nekretnina do investitora i nazad, ovako je opisao svoje, na kraju, bezuspešno traganje: „Lakše je u Las Vegasu osvojiti milion evra, nego u Beogradu kupiti legalan stan“.

On je bio jedan od retkih koji se nisu zaleteli da kupe jeftinije kvadrate još u izgradnji. Priče ovih potonjih pune novinske stupce poslednjih meseci i zatrpavaju sudove pritužbama na nesavesne investitore. Neke procene pokazuju da je u Srbiji oko 20.000 prevarenih kupaca, od čega većina u prestonici.

Beogradu, opet se procenjuje, nedostaje barem desetak hiljada novih stanova. Tako velika potražnja za novim kvadratima usled čega profit građevinara ponekad ide i do 50 odsto od uložene sume, naterala je mnoge da sa malo znanja o struci i sa velikim apetitom da zarade, ulože novac u gradnju nekretnina.

Nesreće

Svako, dakle, sa iole viška novca i pravom svojine na određenoj lokaciji, može da bude investitor. Tako ne iznenađuje podatak da oko 70 odsto zahteva za dobijanje dozvola za gradnju čine upravo „mali“ investitori, koji grade hiljadu do dve hiljade kvadrata, prevashodno stambenog prostora. Ostatak zahteva potiče od takozvanih „velikih“ investitora, za gradske infrastrukturne projekte i izgradnju više hiljada kvadrata.

Pouzdanih podataka o tome koje sve firme grade po Beogradu nema. Osim renomiranih građevinskih firmi koje su na tržištu prisutne godinama, poput Energoprojekta, Napreda, Komgrapa, Graditelja, Caričinog Grada, Deneze, po rečima poznavaoca pojavljuje se i veliki broj malih firmi. Slično je i sa investitorima koji ih unajmljuju. Dosta njih registruje firmu u Agenciji za privredne registre samo za jedan projekat, nakon čega se gase. U svemu tome nema ničeg neregularnog. Tek kad se desi neka nesreća, poput onih u Dubljanskoj i Čuburskoj ulici, pokreće se pitanje ko sve i kako gradi.

Mnogo je industrijskih objekata u centru grada za koje nije predviđena prenamena. Osim toga, generalni urbanistički plan nije predvideo logično širenje logističkih centara duž autoputa ka Novom Sadu

Još drastičniji slučaj zbio se u Ulici 27. marta prošle godine, kad je na gradilištu pao zid i usmrtio jednog radnika. Epilog poslednjeg slučaja urušavanja u Dubljanskoj su tri pritvorena odgovorna lica, dok je u slučaju „Čuburske ulice“ oduzeta licenca izvođaču radova.

Zašto se zgrade urušavaju? Stručnjaci iz građevinske struke kažu kako su investitori često „nepismeni“ za gradnju, a istovremeno nemaju poslovnu kulturu da prepuste posao onima koji to znaju. Pokušavaju da uštede gde god mogu, pa i tamo gde to ne bi smelo, na primer, na obezbeđenju jame temelja. Kako samo za taj deo posla treba izdvojiti sedam do 10 odsto ukupne investicije, a zgrada nije ni počela da se gradi, pojedini investitori smatraju da je to bačen novac, iako postoji rizik da se objekat uruši. Istovremeno, zbog toga što je i građevinska kao i mnoge druge struke moralno srozana tokom devedesetih, mnogi projektanti i inženjeri pristaju na nesigurnu gradnju.

Odgovornost

Pre stupanja na snagu novog zakona o izgradnji i planiranju, odgovornost je bila kolektivna, što znači da je licencu rizikovala firma odgovorna za propuste na gradilištu. Po novim pravilima za propuste je odgovoran projektant, arhitekta ili građevinski inženjer u zavisnosti od toga o kakvoj grešci se radi. U Inženjerskoj komori koja izdaje licence kažu za Ekonomist kako je pre tri godine oformljen Sud časti pre svega kako bi se sprečila korupcija.

Naime, čak i u slučaju da postoje sve neophodne dozvole za gradnju, odgovorno lice na gradilištu, koje ima licencu, može da se tereti za prekršaj. Najblaža kazna je javna opomena, a najdrastičnija oduzimanje licence na period od pola godine do tri godine. Osim moralnog značaja, koji je, ističu u Komori, značajan, nije zanemarljiv ni finansijski efekat kažnjavanja, pošto inženjer ne može da radi u struci u periodu u kojem mu je oduzeta licenca.

Goran Rodić, sekretar Udruženja za građevinarstvo i stambenu privredu u Privrednoj komori Srbije kaže da bi postojao mnogo veći red na tržištu kad bi se opet uvelo licenciranje firmi.

“Trebalo bi da se uvedu velika, srednja i mala licenca u zavisnosti od tehničke i kadrovske osposobljenosti firme“, smatra Rodić.

U sklopu mera koje bi obuzdale sve više divljih i polulegalnih gradilišta po gradu i Oliver Dulić, ministar životne sredine i prostornog planiranja, najavio je kako će se u sklopu izmena Zakona, na kojima se intenzivno radi, napraviti „bela knjiga“ o investitorima i građevinskim firmama iz koje će građani moći da saznaju sve podatke o investitorima, njihovoj istoriji poslovanja, finansijama i kvalitetu gradnje.

Planovi i dozvole

Pored nepoštovanja tehničkih pravila gradnje, Rodić kaže da investitori još češće rizikuju i grade bez dozvole, ili, „u najboljem slučaju“, premaše dozvoljenu spratnost na datoj lokaciji u nadi da će se to naknadno legalizovati. U tome im dosta pomaže to što su mnoge gradske lokacije slabo pokrivene planovima detaljne regulacije po kojima se zna koliko sme da se gradi, pa se onda investitor uzda da će posao završiti preko „svog čoveka“ u nekoj od nadležnih službi.

„Svi svetski gradovi imaju urbanističke projekte po kojima su definisani zone gradnje i gde je spratnost objekata zakovana. Kod nas se, recimo, desilo da je čitavo naselje na Banovom brdu izgrađeno i da se tek sad radi regulacioni plan. U celom gradu postoje primeri da se nadziđuje više nego što se sme, a da im građevinske inspekcije progledaju kroz prste“, kaže Goran Rodić dodajući kako je rezultat toga da cena umesto od kvaliteta izgrađenog, zavisi jedino od lokacije na kojoj se zgrada nalazi.

Pojedini investitori dobijaju obećanja da će dobiti mnogo više kvadrata za izgradnju, nego što su kupili, pa čak i više nego što je predvideo generalni urbanistički plan i zato su spremni da plate dvostruko ili trostuko više

Srđan Vujičić, generalni direktor kompanije za konsultantske usluge King Sturge koja je posredovala između ostalog i u izgradnji i izdavanju poslovnog prostora u tržnom centru GTC na Novom Beogradu, smatra kako je glavni problem u urbanizmu to što se ne poštuju planovi. “Pojedini investitori dobijaju obećanja da će dobiti mnogo više kvadrata za izgradnju, nego što su kupili, pa čak i više nego što je predvideo generalni urbanistički plan (GUP). Ponekad je sasvim očekivano da se neki plan detaljne regulacije ’prebaci’ za nekoliko stotina kvadrata. Apsurdno je međutim što pojedini investitori dobijaju za 50 ili 100 odsto više kvadrata za gradnju nego što su kupili. Neke lokacije kupuju za dvostruko ili trostruko višu cenu, nego što je konkurencija spremna da plati, jer imaju lobističke mehanizme da se promeni DUP, pa čak i da se probije granica GUP“, kaže Vujičić.

Čak 70 odsto zahteva za gradnju dostavljaju mali investitori koji žele dozvolu za hiljadu do dve kvadrata stambenog prostoraNe mogu, međutim, sve zasluge za nered na tržištu na dušu investitorima. Pored toga što su detaljni planovi često „nemušti“, pa se dešava da ni za lokacije u centru ne postoje urbanistički uslovi, ni generalni urbanistički plan Beograda koji važi do 2021. i kojim se određuju dugoročne projekcije razvoja grada, pravci, koridori i kapaciteti za saobraćajnu, energetsku, vodoprivrednu, komunalnu i drugu infrastrukturu, nije baš najsrećnije urađen. Dejan Racić, generalni direktor kompanije Delta Real Estate, koja je trenutno najveći stanograditelj sa projektom Univerzitetskog sela gde se gradi 200.000 kvadrata, kaže kako je problem broj jedan neusklađenost GUP-a sa realnom situacijom na terenu.

„Plan je samo precrtao zatečeno stanje, tako što je definisao koridore i glavne saobraćajnice, pri čemu je predvideo malo promena. Recimo, mnogo je industrijskih objekata u samom centru grada za koje nije predviđena prenamena. Osim toga, GUP nije predvideo logično širenje logističkih centara duž autoputa ka Novom Sadu“, smatra Racić.

Najveću glavobolju investitorima, ipak, zadaju nadležne službe za izdavanje papira za gradnju. Graditelji se žale da te službe nisu servis investitorima, da isuviše dugo traju procedure, čime se otvara prostor da se odobrenja dobijaju ispod stola. Resorni ministar Oliver Dulić najavio je da će se izmenama Zakona omogućiti i efikasnije izdavanje građevinske dozvole, te da će umesto 270 dana, koliko se sada prosečno čeka na dozvolu, rok biti skraćen na 100 dana.

Osim toga, gotovo da polovina investicije otpada na razne takse koje se plaćaju urbanističkim službama, pri čemu se recimo uz plaćenu naknadu za uređenje gradskog građevinskog zemljišta neretko ne dobiju uslovi da su u blizini lokacije priključenja na vodovod, struju, toplanu i kanalizaciju.

Kriza i tržište nekretnina: Pad tražnje

Finansijska kriza koja je počela upravo na tržištu nektretnina, da bi se zakotrljala svetom, na tržištu prestonice odrazila se već i to kroz, kako kažu učesnici, drastično smanjenje potražnje za stanovima. Kaća Lazarević, suvlasnica agencije Alka kaže kako je tražnja za stanovima opala i da trenutno svi čekaju razvoj događaja. “Potencijalni kupci da vide hoće li cene pasti, a prodavci da li će se cene vratiti na staro, pošto su sad u padu. Kriza se oseća kroz pad potražnje, ali će se ozbiljnije posledice osetiti tek za nekoliko meseci“. Osim eventualno niže cene, razlog za pad tražnje je i to što je većina banaka obustavila odobravanje stambenih kredita, a i za one koji se odobravaju procedure su poošterene, a krediti znatno skuplji. Čak 70 odsto potencijalnih kupaca koji stan traže preko agencije za promet nekretnina, uzeli su stambeni kredit.

S prodajne strane takođe je zatišje, naročito kod investitora koji su projekte finansirali kreditima. Direktor firme Anex za projektovanje i inženjering Željko Boškić kaže kako su banke već zamrznule projektno finansiranje na pola godine do godinu dana. Opet, prema rečima Mirka Uroševića, predsednika Imel Group nema zime za „zdrave“ investitore, koji nisu prezaduženi, već su gradnju finansirali ili iz pretprodaje ili iz sopstvenih sredstava. „Gradnja koju su finansirali strani investitori putem cross border zaduživanja značajno će zastati“, smatra Urošević. Što se tiče luksuznih stanova kakve gradi Imel Group, Urošević ne očekuje manju potražnju jer su se ti stanovi do sada manjim delom otplaćivali iz kredita. Dejan Racić, generalni direktor kompanije Delta Real Estate očekuje da će stagnirati cene stanova. „Što se tiče finansiranja, neke projekte ćemo morati da odložimo na nekoliko meseci u zavisnosti od toga hoće li nam banke odobriti zajam“, sumira Racić.

I dok se Beograd zasad još opire, cena stanova u Zagrebu i Banjaluci u proseku je pala za 10 do 20 odsto, dok je cena novogradnje u Podgorici prepolovljena.

Izvor: MTS-Mondo