Agencija koja duplo proda stan plaća odštetu kupcima

Manje stresa i više sigurnosti - to bi trebalo da donese novi Zakon o posredovanju i zakupu nekretnina svim potencijalnim kupcima i prodavcima stanova i kuća u Srbiji. Na to će, međutim, morati da sačekaju još minimum godinu i po dana koliko je dat rok Agencijama za nekretnine da se prilagode novim pravilima poslovanja. Do tada kupovina nekretnine i dalje će potencijalno biti mačka u džaku.



Kako je izgledalo kupovati stanove u Srbiji, na svojoj koži u poslednjoj deceniji osetilo je oko 10.000 prevarenih građana, koji ne samo što su ostajali bez nekretnina već je povraćaj uloženog novca i dalje na nivou naučne fantastike. Novi zakon o prometu nekretnina upravo bi ovakve stvari trebalo da spreči. Ne samo da je jasno određeno ko može da trguje nekretninama već je klijentima omogućeno da u slučaju prevare od agencija naplate štetu. Agencija za nekretnine ubuduće će imati obavezu da na godišnjem nivou plaćaju osiguranje u iznosu od 15.000 do 45.000 evra.

- U praksi to izgleda tako što kupac ili prodavac prijavi nastalu štetu agenciji, a agencija to prosledi osiguravajućoj kući koja dalje isplaćuje štetu klijentu. Osiguravajuće kuće tek treba da pripreme ugovore i pravilnike i za to je dat rok od 18 meseci - kaže za “Blic” Željko Stojanović iz Ministarstva trgovine.

Ova vrsta odgovornosti agenata proizilazi i iz novih pravila i obaveza koje imaju prema svojim klijentima. Naime, agencije su te koje treba da provere svu papirologiju, da utvrde na koga se recimo stan vodi, da li postoji neko kreditno opterećenje, da li je predmet sudskog spora...

- To jeste njihova obaveza, ali i oni mogu biti žrtve kriminalnih radnji, falsifikovanih dokumenata i slično. Zato treba napomenuti da čak i sa novim pravilima i obavezama apsolutna sigurnost ne postoji. U zavisnosti od vrste štete, osiguravajuća kuća može da odbije da pokrije gubitak i u tom slučaju se problem rešava na sudu - objašnjava Stojanović.

Novim zakonom i pravilima zadovoljni su agenti nekretnina koji posluju legalno. Naime, najveći problem proteklih nekoliko decenija bio je taj što se više od polovine prometa nekretninama završavalo u sivoj zoni, a prodajom su se bavili svi i svako. Ubuduće, stanove ili kuće moći će da prodaju samo registrovane agencije u Ministarstvu trgovine i agenti sa licencom, odnosno položenim stručnim ispitom.

- Državi trebaju pare i njoj je u interesu da izbaci sivu ekonomiju iz tržišta nekretnina. I nama, koji radimo legalno, u interesu je da se konačno tome stane na puti ako nam država ne pomogne džaba smo krečili - kaže za “Blic” vlasnik agencije “Legat” Nedeljko Malonović. Kao dobru stranu zakona on navodi mogućnost sklapanja ekskluzivnih ugovora sa klijentima. To znači da prodavac daje isključivo pravo jednoj agenciji ili agentu da trguje njegovim stanom.

- Kod nas se do sada jedan stan prodavao u deset različitih agencija. Tako je ispadalo da se prodaje deset stanova, a zapravo se prodaje jedan te isti. Na taj način se zamagljivala prava slika na tržištu nekretnina. To na kraju krajeva utiče i na cenu stanova - kaže Malinović.

Agencijama će ubuduće biti zabranjeno da oglašavaju prodaju ili iznajmljivanje stana ako nemaju potpisan ugovor sa vlasnikom. Time bi trebalo da se spreči dosadašnja praksa da se ašava prodaja nepostojećih stanova, koji po pravilu izgledaju odlično i imaju povoljnu cenu.

Precizan registar prometa
Uvođenjem registra prometa nekretnina gde može da se proveri ko je vlasnik nekretnine i da li je pod nekim teretom donekle je povećana sigurnost na tržište nekretnina. Prevara, međutim, i dalje ima.
- Nedavno je čovek kupio stan. Samo sat vremena nakon što je novac legao na račun, neko je na stan upisao teret star deset godina. Dakle reč je o čistoj prevari i takvu štetu neće pokriti osiguravajuća kuća. Tu reaguju nadležni državni organi, a epilog se traži na sudu. Da bi se takve stvari izbegle, jedno od mogućih rešenja bilo bi to da kupac ne uplaćuje direktno novac prodavcu, već posredniku koji tek nakon upisa nekretnine na ime klijenta, prebacuje novac - kaže Stojanović.

Preuzeto sa ...

Dakle, sve i da novi zakon zazivi, opet ce biti prevarenih ali manje?

Nisu problem agencije, ni advokati, glavni problem je korupcija.

Sasvim je moguce da neki stan nije uopcte cist iako je u katastru sve regularno, uknjizen regularno, ne postoji teret nad stanom, vlasnicki list potpuno ispravan i nosi ime prodavca.

A i obratno, stan deluje cist u papirima, a na njemu postoji teret ugovora o dozivotnom izdrzavanju, za koji stoji i da je ponisten, a i dalje se nalazi tu gde jeste.

Kod novogradnje su slicni problemi, plus sto je "uknjizba u toku", dogradjeni stanovi u suterenu koji su po projektu trebali da budu garaze i koje je nemoguce uknjiziti.

Sve ovo su mnogo veci problemi, a agencije, koliko god bile dobre i profesionalne su samo sitni igraci, najobicniji posrednici koje rade za procenat od prodaje.

Tog jutra kad odlucis da kupis stan, odes do katastra, proveris stanje... i ostavis nekoga da visi tamo... cisto da neko ne bi predao papire za taj stan...
Zatim od svog advokata pokupis ugovor, odes do vlasnika, potpises ugovor, odnesete na overu i odmah predas papire za uknjizbu...

Radi sto vece sigurnosti, tako se i radi i to 30-60 minuta pre potpisivanja ugovora.

U vecini slucajeva je dovoljno angazovati dobrog advokata koji zna sve fore i cake, sta je rizicno, a sta nije. Radi izbegavanja bilo kakvih neprijatnosti, ako je u pitanju stara gradnja, trazi se i da se svi racuni za taj stan izmire zakljucno sa prethodnim mesecom, cak i pretplata za RTS i porez, naravno. Nakon svega toga, od vodovoda, eps-a, toplane, infostana se izvlaci overena potvrda da ne postoje dugovanja iz prethodnih godina.

I pored svega toga, malo je falilo da komsiju iz zgrade strefi slog zbog najobicnije gluposti u papirima. Kupio stan od vlasnika koji su dobili vlasnistvo nad tim stanom posle ugovora o dozivotnom izdrzavanju koji je postao punovazan jos 2003 god. Sasvim "slucajnom" greskom je teret ostao nad tim stanom, iako je osoba o kojoj su se brinuli prethodni vlasnici umrla jos 2003 god.

Da bi bilo sve kako treba, poceo je postupak skidanja tereta i to je trajalo oko godinu dana. Prikupljanje gomile papirologije, dokazivanje da je ta i ta osoba umrla tad i tad, cimanje prethodnih vlasnika, izjave po sudovima, overavanje hiljadu i jednog papira i dobro staro cekanje i nadanje da ce sve biti u redu.

stanove treba graditi, a ne kupovati tudje   

Nekrofilija